公募REITs，“扩容提质”！

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中国基金报记者 陆慧婧经历过去两年多时间的稳步前行，公募REITs即将进入扩容提质的新阶段。近日，包括发改委、证监会、交易所在内的监管层多措并举，推动公募REITs常态化发行。3月31日，4只公募REITs扩募正式获批。3月24日，发改委下发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》(以下简称236号文)。证监会也同日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。在多位业内人士看来。监管层的大力推动，将进一步激发公募REITs各方的参与热情，而随着公募REITs底层资产扩容及常态化发行逐步推进，不仅拓宽了公募REITs可供投资标的，业务落地速度也有望加快。适时推出REITs实时指数从发改委的236号文到证监会发布公募REITs常态化发行工作的通知，意味着REITs市场从稳定起步迈向高质量发展的新阶段。谈及近期公募reits领域出台的多个重磅文件，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆认为，监管层通过相关措施，加强公募reits前端培育、扩大资产范围、适度优化调整发行条件并提升项目审核效率等全周期措施，有望进一步推进公募REITs常态化发行。鹏华基金基础设施基金投资部也表示，此次国家发改委和中国证监会同步发文，有助于解决REITs申报发行中的痛点难点和进一步促进REITs全生命周期的投融资良性循环。具体到文件中提到公募REITs全链条环节要求细化、试点行业扩展至消费基础设施、明确审批时效等要点，体现了监管部门大力发展公募REITs市场的信心和决心，也体现了监管部门之间的高度协同和政策统一性，对未来REITs市场常态化发行、健全市场REITs市场功能具有里程碑式意义。促进REITs市场进一步提质扩容。中信资本最关注的条款是国家发展改革委第236号文中明确了各级审批机构REITs工作的办结时限，“这是监管审批机构自我约束、自我加压的表现，对于原始权益人和承办机构来说无疑是个利好；同时也是向市场宣告了加速审批、加速落地的政策意图，给了市场积极向好的预期。”在野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑看来，发改委和证监会最新出台的关于基础设施公募REITs的文件，实质上是对过去2-3年试点经验的总结，既有对基础资产类型、分派率等入池要求的合理放宽，也有对项目前期培育、项目质量以及中介机构执业水平提出明确要求。他认为，新文件的出台将有利于拓宽我国公募REITs行业市场空间，扩大利用公募REITs盘活存量资产的范畴，促进公募REITs行业健康稳健发展。“两份文件都对中介机构，特别是基金管理人提出了更严格的监管要求。从其中，我们能够看出监管部门在‘热闹’的行业氛围中，立足长远、呵护市场、维护公正、防范风险的冷静、理性思考。”除此以外，陈剑尤其关注证监会文件中提出加强二级市场建设，适时推出REITs实时指数。“未来，随着REITs实时指数的推出，不仅有利于市场更加直接地观察和分析REITs行业走势，更有利于基于该指数设计产品和衍生工具，多元化资金来源，增强资产流动性。在此，我们建议在编制REITs行业指数的同时，也呼吁相关机构考虑修订完善规则，将符合条件的优质公募REITs纳入A股主流股票指数，引导指数基金以及专业机构资金积极投资配置公募REITs。在我国香港地区，领展房产基金（0823.HK）被纳入恒生指数、恒指ESG50指数等，越秀房产信托基金（0405.HK）被纳入恒生综合指数；在美国市场，美国电塔（AMERICAN TOWER，AMT.N）、安博（PROLOGIS，PLD.N）、数字房地产信托（Digital Realty Trust，DLR.N）、西蒙地产（SIMON PROPERTY，SPG.N）等REITs都被纳入了标普500、罗素3000等指数。”陈剑进一步谈到。消费基础设施资产总体规模巨大随着监管发文支持消费基础设施发行REITs，公募REITs底层资产也进一步扩容至商业地产领域，为公募REITs发展打开新的空间。莫一帆直言，此次将消费基础设施纳入基础设施公募REITs底层资产范围，旨在支持消费发展，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，引导更多社会资金投资于线下消费场景，推动消费基础设施项目的建设投入以及运营水平的提升，对于拉动内需、扩大消费、服务实体经济具有重要意义。对基础设施公募REITs市场而言，新类型资产的发行上市有助于推动市场持续扩容、丰富可投资标的，有助于市场长期健康发展。红土创新基金则表示，目前全球市场的REITs均包含消费类基础设施REITs，236号文中百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业项目、酒店、文旅、康养等消费基础设施纳入REITs试点范围，则使得我国REITs市场的资产范围将更加广阔，目前该类资产储备丰富且符合条件的项目较多，市场潜力巨大，将成为重要的一类基础设施REITs资产类别。未来通过消费REITs的发展驱动不动产行业蜕变转型，倒逼更多发行企业从消费角度提高资产的服务运营能力，对恢复和扩大拉动消费起到重要推动作用。“‘消费基础设施’是一个很符合中国国情的提法，正如我们一直在呼吁的，商业不动产本身就是民生资产，是城市重要的基础设施，从这个角度来说，商业不动产理论上来说是规模巨大的，几十年来，国内投资兴建的相当一部分基础设施都可以归到消费基础设施的范畴。”中信资本称。不过，中信资本也特别强调，REITs本身又是一个严谨的标准化产品，对资产的禀赋会有比较严格的要求，会向优质、现金流健康、运营管理成熟的项目倾斜。所以消费基础设施资产的规模上限很大，但最终能够形成多少REITs资产，还要取决于推进的进度，以及市场的接受偏好。陈剑引用了一组中国连锁经营协会的数据：截止2021年底，全国大于3万平方米的购物中心6300个，年度客流量290亿人次，零售额在当年社会零售总额的10.7%，其中TOP300购物中心营业额增长率29%，收益能力良好。除了购物中心外，文件还提出优先支持百货商场、农贸市场、社区商业等业态，预计其中将有相当数量的资产收益情况和合法合规性能够符合监管部门的要求，达到发行公募REITs的条件，总体市场规模巨大。陈剑更是指出，目前优先支持的主要是“商品零售”消费为主的基础设施，但消费的范畴远远不止“商品零售”。在中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中明确提出，要积极发展服务消费，扩大文化和旅游消费，增加养老育幼服务消费，提供多层次医疗健康服务，促进群众体育消费等。因此，他建议，“等到优先支持的商品零售消费基础设施REITs成功实践并积累经验后，是否有可能将支持的基础资产范畴扩展到服务消费基础设施，值得我们共同期待。如果能够加入，消费基础设施市场规模将能够进一步扩大。”“结合境外主流资本市场公募REITs发展情况以及我国实践，预计消费基础设施将成为我国公募REITs的重要类型之一。由于我国交通、能源、市政、环保、仓储、工业园、旅游、水利、保租房、产业园、新基建等基础设施存量规模同样庞大，特别是产业园、仓储、清洁能源发电等规模大、收益性好的资产预计都将会成为公募REITs的主流资产。”陈剑进一步表示。将定价权更多地让渡给市场根据最新的监管通知，公募REITs项目收益率及资产规模门槛要求均有所调整。其中，产权类项目拟将分派率要求整体微调为3.8%；特许经营权类项目拟明确使用内部收益率(IRR)作为准入标准，IRR原则上不得低于5%。同时，适当降低了首发项目资产规模不低于10亿元的门槛要求，明确首次发行保障性租赁住房REITs项目，当期目标不动产评估净值不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的两倍。博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄分析指出，相较于958号文，236号文从分派率角度和保障性租赁住房首发规模角度进行调整优化，将有助于释放更多的资产进入REITs市场。其中，最新政策明确了对于特许经营权、经营收益权类项目存续期内部收益率（IRR）标准，对不同类型的资产有了统一价值标准。就特许经营权、经营收益权类项目而言，本身更多的是通过内部收益率（IRR）体现存续期内的价值，而分派率可能包含“本金摊还部分”，通过内部收益率（IRR）角度去评判投资价值更加合理。而产权类分配率要求下调至3.8%，相对来说更有利于释放现金流长期稳定但回报水平相对较低的保租房资产，对于其他类型资产，投资人仍需考虑底层资产现金流波动预期的风险对价。平安基金REITs投资中心也针对实际运作情况谈到，各地保障性租赁住房项目认定程序和规则仍在制定和完善中，因此可以纳入保障性租赁REITs的资产规模较小，较难满足首发当期不动产评估净值不低于10亿元、可扩募资产原则上不低于拟首次发行资产规模2倍之要求。在平安基金REITs投资中心看来，236号文考虑到保障性租赁住房的保障属性，适度降低保障性租赁住房首发当期不动产评估净值要求，有利于更多优质保障性租赁住房参与公募REITs发行，有助于加快发展保障性租赁住房，促进解决好住房问题。陈剑也认为，降低分派率、IRR等门槛性的要求对公募REITs扩容有一定的帮助，上述调整的本质是将基础资产定价‘上限’适度放松，将定价权更多地让渡给市场。“我们看到很多产权类公募REITs上市后价格都得以上涨，进而使按市价计算的年化分派率降低到3~4%之间，这一定程度上能够代表市场对相关资产定价所达成的共识。”陈剑称。“经过2-3年的试点实践，原始权益人、投资者、中介机构对公募REITs的风险收益特征都基本有了清晰的认识，市场教育工作成效明显。在此基础上，将判断相关基础资产价值的工作更多地交换给市场是合理的，也有利于促进管理人和投资者配置合理的REITs投研资源，加强定价研究，进而形成科学合理健康稳健的市场运行体系。但同时，作为原始权益人和管理人，我们也要认识到目前二级市场流动性较低，日均交易量较少，交易形成的价格共识具有一定的“局限性”。虽然监管部门放松了行业定价限制，但就具体项目而言是否能够贴近“上限”定价，还需要谨慎研判和积极沟通。”陈剑进一步指出。编辑：舰长审核：木鱼

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